Внесение изменений в градостроительный план земельного участка невозможно

Содержание
  1. Состав Градостроительной документации
  2. Генплан города
  3. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
  4. Проект планировки территории (ППТ)
  5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
  6. Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства
  7. Территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается
  8. Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается
  9. Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства на участках в зоне «Н»
  10. Утверждение градостроительного плана земельного участка
  11. Что такое градостроительный план земельного участка?
  12. Кто утверждает градостроительный план?
  13. Как правильно утвердить?
  14. Процесс
  15. Период действия
  16. Изменения
  17. Возможно ли и как проводится внесение изменений в разрешение на строительство?
  18. Можно ли внести и какие?
  19. Когда это не требуется?
  20. Порядок и регламент
  21. Когда могут отказать?
  22. Как оспорить отказ?
  23. по теме статьи
  24. Заключение

Состав Градостроительной документации

Внесение изменений в градостроительный план земельного участка невозможно

Инвестор или Застройщик, реализуя инвестиционно-строительные проекты, сталкивается с необходимостью учета требований, корректировки или разработки градостроительной документации в отношении земельного участка – площадки перспективного строительства.

Компания РАНТА Девелопмент, как профессиональный партнер – Технический заказчик, обеспечивает разработку или внесение изменений в Градостроительную документацию в интересах своих Клиентов.

Действующим законодательством в сфере градостроительного регулирования предусмотрены следующие уровни градостроительной документации:

Давайте разберемся поподробнее.

Генплан города

Первоначально изучив Генеральный план муниципального округа или города, мы видим действующее и перспективное территориальное зонирование по рассматриваемой территории.

В Генплане укрупненно показано, какие функциональные объекты можно размещать в рассматриваемой территориальной зоне.

Очевидно, что в зоне жилой застройки нельзя разместить склады, производственные объекты; в промышленной зоне не разместим торговый центр или объекты образования.

Генеральный план утверждается решением Совета депутатов муниципального образования и соответственно имеет статус закона. Если планы развития земельного участка не соответствуют решениям, предусмотренным Генпланом, то возможно внести в Генеральный план изменения с обязательным утверждением решением Совета депутатов.

Отметим, что в Московской области сейчас (2-я половина 2021г) интенсивно ведется разработка и корректировка Генеральных планов городских округов за счет областного бюджета, с задачей завершить их разработку и утверждение до конца 2021г. Также и в Москве ведутся работы по корректировке Генплана (включая территорию «Новой Москвы») и разработка ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Далее, разобравшись с Генеральным планом, приступаем к ПЗЗ.

Правила землепользования и застройки дают уже более детализированные решения в отношении земельного участка. В ПЗЗ формируются правовые ограничения, в них для каждой территориальной зоны могут приводиться конкретные параметры застройки, виды разрешенного использования, этажность, высотность, плотность застройки и проч.).

Правила землепользования и застройки включают в себя:

  • порядок применения ПЗЗ, порядок внесения изменений в указанные правила;
  • графический материал – карта градостроительного зонирования, на которой указываются границы территориальных зон.
  • графический материал – карта зон с особыми условиями землепользования;
  • градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:
    • виды разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства;
    • предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов;
    • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения:

  • о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;
  • об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;
  • о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;
  • о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;
  • о внесении изменений в правила землепользования и застройки;
  • о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

Также Правила землепользования и застройки формулирует основные процедуры землепользования, установленные для соответствующей территориальной единицы.

Аналогично Генплану разработанные ПЗЗ утверждаются решением Совета депутатов.

При реализации инвестпроектов иногда требуется произвести внесение изменений в ПЗЗ. В этом случае мы готовим комплект обосновывающих документов, буклет-концепцию планируемого развития земельного участка, в отношении которого требуется внести изменения.

Далее мы инициируем процесс рассмотрения и согласования уполномоченными структурами и обеспечиваем получение требуемого результата.

Существует множество особенностей процесса внесения изменений в ПЗЗ (выверка изменившихся юридических норм, необходимость установления координат территориальных зон и постановка их на кадастровый учет и проч.).

Для планирования и постановки задач, координации действий участвующих сторон по внесению изменений в Генеральный план и ПЗЗ следует привлекать специализированную структуру, обладающую опытом решения таких вопросов. Компания РАНТА Девелопмент успешно решает такие задачи в интересах своих Клиентов.

Проект планировки территории (ППТ)

Поскольку ПЗЗ дают лишь основные, грубо очерченные решения относительно действующего и перспективного развития территории (указание основных ограничений), для дальнейшего уточнения параметров застройки под конкретный объект часто бывает необходимым разработать Проект планировки территории.

ППТ, согласно Статье 42 Градостроительного кодекса РФ, служит: «для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения».

Таким образом, Проектом планировки территории определяется размещение зданий и сооружений на проектируемой территории (с учетом обеспеченности социальной инфраструктурой), обеспечение их инженерными коммуникациями, транспортом и парковочным пространством. Проектирование ведется с учетом федеральных и региональных норм градостроительного проектирования и планов развития территорий, установленных Генпланом и ПЗЗ.

Проект планировки территории получает согласования местной администрации, других заинтересованных организаций и ведомств. Решения проекта планировки рассматриваются на публичных слушаниях и утверждаются распоряжением уполномоченного органа.

Проект планировки территории может содержать в своем составе Проект межевания территории (ПМТ), который устанавливает необходимость формирования новых земельных участков, объединение, разделение или изменение границ существующих участков. Проект межевания территории является основанием для дальнейших землеустроительных работ по проектируемой территории.

Проект межевания территории может содержать разработанные Градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ). Утверждение ППТ, ПМТ и ГПЗУ в таком случае производится единомоментно, в рамках одной процедуры.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

В правовом отношении ГПЗУ представляет собою выписку установленных для земельного участка регламентирующих ограничений. Источником таких ограничений служат ПЗЗ, проект планировки территории, данные кадастра, данные геодезической съемки, прочие материалы (для Москвы, например, решение Градостроительной земельной комиссии).

Также в ГПЗУ указывается:

  • Наличие объектов капитального строительства.
  • Ограничения (охранные зоны) от проходящих по нему и вблизи него инженерных коммуникаций.
  • Санитарно-защитные зоны (СЗЗ) расположенных вблизи объектов.
  • Ограничения зон с особыми условиями землепользования.
  • Прочие обременения и ограничения, установленные на участок.

При обращении Инвестора за получением ГПЗУ не всегда видны многие осложняющие факторы. В таких случаях чаще всего Инвестор получает ГПЗУ-«нулевку», в котором указываются параметры «по существующему положению» застройки и не предполагается возможности нового строительства или реконструкции объектов.

Для исключения таких случаев РАНТА Девелопмент предварительно проводит Градостроительный аудит земельного участка с анализом возможного градостроительного потенциала и строительства с нужными Инвестору параметрами. По результатам аудита разрабатывается план мероприятий (Дорожная карта) преодоления ограничений и дальнейшие движения по такому плану приводят к желаемому результату.

Разрешение на отклонение от предельных параметров строительства

Нередки случаи, когда Инвестор-Застройщик планирует строительство объекта, но в силу конфигурации или рельефных особенностей участка невозможно полностью обеспечить соответствие параметрам, установленным в Градостроительном регламенте (например, в части, отступа от границ ЗУ, % застройки участка и проч.),

Для таких случаев Градостроительный кодексом предусмотрен механизм согласования таких несоответствий “в ручном режиме”, путем получения Разрешения на отклонение от предельных параметров застройки. Процедура получения Разрешения предусматривает обязательное проведение публичных слушаний по предлагаемым изменениям.

РАНТА Девелопмент готовит пакет документов, обосновывающих необходимость отступления от градостроительных регламентов, готовит пакет необходимых документов. Наши специалисты сопровождают рассмотрение материалов и обеспечивают получение Разрешения на отклонение от предельных параметров застройки.

Источник: https://rantadevelopment.ru/stati/sostav-gradostroitelnoj-dokumentaczii

Территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается

Внесение изменений в градостроительный план земельного участка невозможно

Индексом «Н» в ПЗЗ г. Москвы обозначены территории, для которых градостроительный регламент не устанавливается или на которые требования градостроительного регламента не распространяются. То есть для них в правилах землепользования и застройки Москвы не определяется ни перечень возможных видов разрешённого использования участков, ни предельные параметры строительства на них.

К таким землям относятся в том числе:

  • территории объектов культурного наследия, (в т.ч. вся территория в границах ансамблей с таким статусом). В том числе – выявленных объектов культурного наследия; 
  • особо охраняемые природные территории;
  • территории общего пользования (в т.ч. в «красных линиях» улично-дорожной сети);
  • занятые линейными объектами или предназначенные для их размещения;
  • предоставленные для добычи полезных ископаемых;
  • земли лесного фонда;
  • сельскохозяйственные угодья;
  • особые экономические зоны и территории опережающего развития.

Как видно из данного перечня – к зоне «Н» относятся достаточно специфические территории, на которых, по общему правилу, не предполагается осуществление нового строительства или реконструкции, да и вообще веление «непрофильной» хозяйственной деятельности.

Однако на практике всё не настолько однозначно.

Так объекты культурного наследия (ансамбли усадеб и т.д.), особо охраняемые природные территории (лесопарки) составляют достаточно большую часть территории Москвы. И в границах многих из них имеются участки и объекты недвижимости «непрофильного» назначения, не связанного с основной функцией таких территорий. Нередко – возведённые ещё в советское время и прошедшие приватизацию.

Также значительная часть объектов недвижимости согласно ПЗЗ и документам по планировке территории оказалась в границах улично-дорожной сети (т.е. земель общего пользования).

Собственники таких объектов сталкиваются с проблемами, как изменения разрешённого использования участков так и реконструкции объектов на них, и тем более – нового строительства.

Для разрешения данных проблем существуют да варианта:

  • исключение участка из границ зоны «Н»;
  • установление для участка разрешённого использования и параметров строительства уполномоченным в сфере соответствующих территорий органом.

Исключение участков из границ территорий, для которых градостроительный регламент не устанавливается

В большинстве случаев исключение участков из границ зоны «Н» путём внесения изменений непосредственно в ПЗЗ невозможно.

Так границы объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и т.д. устанавливаются в специальном порядке, а в ПЗЗ лишь отображаются.

Соответственно, их корректировка должна осуществятся в порядке определённом действующим для таких видов территории законодательством.

А учитывая, что границы таких территорий не могут меняться произвольно, а определяются объективными факторами – перспективы их корректировки необходимо оценивать применительно к каждому отдельному случаю.

Так для объектов культурного наследия потребуется разработка проекта границ такого объекта или внесение изменений в существующий.

При этом новые границы должны быть обоснованы в рамках культурологических изысканий и подтверждены историко-культурной экспертизой.

Аналогично для особо охраняемых природных территорий возможность сокращения площади (если речь не идёт об инфраструктурных проектах городского значения) определяется исходя из фактического наличия леса или иного охраняемого ландшафта.

Непосредственно изменения в ПЗЗ могут решить данный вопрос только если при отображении границ таких территорий была допущена техническая ошибка.

Изменение разрешенного использования и установление параметров допустимого строительства на участках в зоне «Н»

В соответствии с градостроительным законодательством, использование участков, на которые градостроительный регламент не распространяется, определяется уполномоченным в соответствующей сфере государственным или муниципальным органом.

Например – Мосгорнаследием и Мосприродой по территориям объектов культурного наследия и ООПТ регионального значения соответственно.

То есть данными органами определяются как виды разрешённого использования участка, так и параметры допустимого строительства (реконструкции).

Единый порядок использования таких территории не установлен, оно определяется как законодательством о соответствующих видах территорий, так и нормативами, установленными для конкретной территории или объекта (положением об особо охраняемой природной территории, проектом зон охраны объекта культурного наследия и т.д.). Велика в данном случае и доля произвольного усмотрения уполномоченных органов.

И если о масштабном новом строительстве в пределах таких территорий говорить, как правило, не приходится, то изменение разрешённого использования объекта, его реконструкция (в т.ч.

с увеличением параметров), возведение вспомогательных построек вполне возможны.

Особенно при должном обосновании соответствия таких действий назначению и режиму территории (либо назначению объекта, существовавшего до формирования такой территории), отсутствия негативного воздействия от планируемых мероприятий.

Так на территориях объектов культурного наследия, ООПТ может ставиться вопрос о размещении объектов рекреационного и спортивного характера, общепита и т.д., позволяющих задействовать потенциал соответствующей территории не нанося ей ущерба.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/voprosy-gradostroitelnoj-deyatelnosti/poluchenie-gpzu-v-gorode-moskve/indeks-n-v-pzz-moskvy

Утверждение градостроительного плана земельного участка

Внесение изменений в градостроительный план земельного участка невозможно

Утверждение градостроительного плана земельного участка (сокращенно ГПЗУ) с начала июля 2021 года имеет другой порядок.

Ранее действовала статья 46 (часть 17) ГрК РФ, согласно которой органы муниципального управления были обязаны в течение 30 суток (месяца) с момента подачи заявления от физического лица или компании подготовить и утвердить ГПЗУ. С 1 июля в силу вступила статья 57.

3 ГрК РФ, по которой органы муниципального управления имеют 20 дней с момента подачи заявления на подготовку и регистрацию ГПЗУ с последующей выдачей документа заявителю. Что это за документ? Кто и как его утверждает? Эти и другие нюансы рассмотрим ниже.

Что такое градостроительный план земельного участка?

ГПЗУ индивидуального жилищного строительства (ИЖС) представляет собой проект межевания, обуславливающий необходимость возведения или реконструкции определенного объекта недвижимости.

В документе содержится информация о приближенности других сооружений к возводимому (реконструируемому) зданию, как планируемых, так и уже построенных.

Также в ГПЗУ отмечаются все коммуникации, объекты линейного типа, а также другие сведения, позволяющие свести к минимуму риски и с большей эффективностью распорядиться земельным наделом.

Документ должен быть получен до начала проектирования. Инвестирование в проект без подготовки и утверждения ГПЗУ считается грубым нарушением. Разработка ГПЗУ разрабатывается в отношении земельных наделов, которые:

  • Состоят на учете в кадастре.
  • Имеют проект планировки.
  • Имеют правила возведения и землепользования.
  • Имеют готовый проект межевания.

ГПЗУ — главный документ при решении вопроса в отношении строительных работ, касающихся объектов капстроительства. В градостроительном плане находят отражение существующие нормативы, которые регламентируют правила строительных работ.

Без ГПЗУ выполнить строительство новых объектов около уже существующих построек невозможно. Градостроительный план необходим в следующих случаях:

  • Получение разрешения на строительство.
  • Создание документов по проекту.
  • Разработка проекта в отношении границ земельного надела.
  • Проведение контроля выполняемых работ.
  • Ввод готового сооружения после строительства (реконструкции) в эксплуатацию.

Структура и содержание ГПЗУ соответствуют действующим стандартам и законодательным нормам. Форма документа определятся Приказом Минрегионразвития под номером 207.

В нем учтены все нюансы, на базе которых производится планирование строительства. В целом, при оформлении и утверждении ГПЗУ уполномоченные органы ориентируются на положения ГрК РФ.

В нем прописана необходимая информация, позволяющая создать идеальный строительный объект.

  Как получить ГПЗУ на земельный участок через МФЦ?

В самом градостроительном плане отражены различные положения статей ГрК РФ. Также документ опирается на ряд действующих в стране законов об электроэнергии, газоснабжении, техническом регулировании и другие. В них определены требования, соблюдение которых при выполнении строительства является обязательным.

Кто утверждает градостроительный план?

Согласование и утверждение ГПЗУ — задача органов местной администрации. Как правило, в структуре предусмотрены специальные подразделения, занимающееся вопросами градостроительства и архитектуры. Именно они берут на себя разработку ГПЗУ. Стоит отметить, что рассматриваемый документ не распространяется на межевание дачи.

Заявление на оформление ГПЗУ отдается местный орган самоуправления по месту расположения земельного надела. Чтобы упростить процедуру, можно обратиться в МФЦ. На территории Москвы предоставление градостроительного плана входит в список пяти государственных услуг, которые предоставляются Мосархитектурой в электронной форме.

Как правильно утвердить?

Вне зависимости от региона РФ подача заявления осуществляется обладателями прав на земельный надел. Это могут быть ИП, физические лица или компании, которые являются владельцами, арендаторами или относятся к категории землепользователей или землевладельцев. При этом сами участки должны быть на государственном учете в кадастре.

В процессе подготовки ГПЗУ органы местного управления применяют следующие бумаги:

  • Документы градостроительного зонирования и территориального планирования.
  • Нормы проектирования в сфере градостроительства.
  • Бумаги по планированию территории.
  • Информацию, которая содержится в госкадастре недвижимости, а также в информационных системах, касающихся обеспечения градостроительной деятельности и территориального планирования.
  • Техусловия подключения объектов капстроительства к инженерным и техническим сетям.

В течение 7 суток с момента получения заявления о предоставлении ГПЗУ администрация передает запрос в различные структуры о предоставлении техусловий для подключения планируемого к реконструкции или возведению объекта. Предоставление технических условий в орган муниципального управления — обязательное требование.

Срок предоставление ТУ устанавливается ГрК РФ (ст. 48, п.7).

Если в заявлении о предоставлении ГПЗУ лицо, имеющее право на участок, не указало цель его применения, уполномоченная организация определяет наибольшую нагрузку в возможных местах подключения к инженерному и техническому обеспечению (на базе сведений, которые содержатся в правилах пользования землей).

  Как получить ГПЗУ физическому лицу?

Процесс

Компании и ИП с учетом действующего постановления должны подавать заявки исключительно в электронной форме. У физических лиц имеется выбор — оформление в классической (бумажной) форме или в электронной форме через портал (в одном окне «Москомархитектуры»). Чтобы подать документы в электронном виде, требуется сделать следующее:

  • Зайти на сайт Mos.ru по вкладке «Услуги».
  • Пройти регистрацию личного кабинета.
  • Следить за ходом подготовки ГПЗУ.

Регистрация личного кабинета может быть произведена на упомянутом сайте или через существующую сеть МФЦ, предоставляющих государственные услуги. Такие центры помогают клиентам в оформлении документов и консультируют по интересующим вопросам. Вариант получения градостроительного плана застройщики Москвы выбирают по личному усмотрению — на бумаге или в электронном виде.

С учетом действующих нормативных актов для получения услуги требуется предоставление следующих бумаг:

  • Заявления о получении ГПЗУ, которое должно быть оформлено с учетом Приложения под номером 1 к административному регламенту.
  • Документа, который подтверждает личность заявителя (одного или нескольких), являющихся физическим лицом или представителем компании. Если обращается доверенное лицо, должен выдаваться удостоверяющий личность документ или доверенность.
  • Выписка из ЕГРИП (если речь идет об индивидуальных предпринимателях).
  • Выписка из ЕГРЮЛ (для компаний).

Практика показывает, что чем дальше населенный пункт расположен от административного центра, тем больше меняются условия оформления ГПЗУ. От получателя документа может потребоваться топографическая съемка территории земельного надела. В некоторых субъектах РФ даже требуют плату за предоставление градостроительного плана.

Период действия

Ни в одном нормативном документе не упоминается срок действия ГПЗУ. При этом существует указание, что такой документ носит бессрочный характер.

Стоимость оформления градостроительного плана достаточно высока, поэтому признавать его нормированным по времени или срочным было бы неправильно с позиции строительной компании.

Следовательно, дополнительно утверждать ГПЗУ, проходить процедуры пересогласования или перерегистрировать документ нет необходимости.

  Разрешение на строительство объекта ИЖС

Единственное, что может иметь место — необходимость внесения изменений, вызванных различными причинами. Невыполнение такой работы приводит к невозможности начала строительства и проектирования.

Изменения

Отдельного внимания заслуживает внесение изменений в документ. Работа производится в случае выявления ошибок или неправдивости некоторой информации.

Суть в том, что юридическая сила информации, внесенной в ГПЗУ, распространяется только на момент внесения, подготовки и утверждения. После ситуация меняется с учетом того, какие работы запланированы в отношении других сооружений.

Тесная взаимосвязь между объектами в пределах общего контекста может определяться в пределах общего градостроительного контекста.

Изменение одного объекта на близлежащем земельном участке может привести к необходимости внесения правок касательно возводимого объекта. Процесс внесения изменений определяется с учетом действующих правил и распоряжений, которые вносятся муниципалитетом.  Эти правила идентичны для всех строительных компаний.

В некоторых регионах с помощью специального акта устанавливаются требования в отношении пересмотра и приведения в соответствие информации, внесенной в градостроительный план.

Эта работа должна производиться с периодичностью один раз в год.

В иных случаях муниципалитет информирует застройщика о невозможности ведения дальнейшей деятельности до согласования ситуации и внесения правок в уже существующий ГПЗУ.

Внесением дополнений могут заниматься муниципальные органы власти. Если требование по изменению документа является рекомендацией самих органов самоуправления, строительная компания не должна терпеть убытки от выполнения такой работы.

Кроме того, принуждение оформлять градостроительный план за свой счет является противозаконным.

На современном этапе в арбитражных судах то и дело возникают ситуации, касающиеся необходимости внесения дополнений (изменений) в градостроительный план.

Судебный орган занимает сторону истца в ситуации, если инициатива о внесении правок исходит от ответчика, а сам он не имеет отношения к изменениям, влияющим на актуальность информации в градостроительном плане. Несмотря на этот факт, судебный орган всегда рассматривает объективные факты, обуславливающие необходимость внесения правок.

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/utverzhdenie-gradostroitelnogo-plana-zemelnogo-uchastka/

Возможно ли и как проводится внесение изменений в разрешение на строительство?

Внесение изменений в градостроительный план земельного участка невозможно

Законодательными актами Российской Федерации четко сформулированы правила строительства и реконструкции капитальных объектов. Они регулируют все этапы возведения здания – от разработки проекта до ввода сооружения в эксплуатацию.

Нередки случаи, когда после получения разрешительной документации по той или иной причине требуется внести изменения в проект. На основании ст. 51 Градостроительного кодекса РФ эти изменения можно вносить, но они требуют обязательного согласования.

О том, какие изменения можно вносить в разрешение на строительство, как правильно это делается и в каких случаях могут отказать, расскажем в статье.

Можно ли внести и какие?

Изменения вносятся, если в процессе возведения здания изменились данные, которые непосредственно касаются самого процесса или при изменении сведений, указанных в первоначальном документе. Все перемены должны быть зафиксированы письменно.

Разрешение на строительство изменяется при возникновении следующих обстоятельств:

  1. Смена права собственности на территории, на которых проводятся строительные или реконструкционные работы, и передача их другому физическому или юридическому лицу.

    В этом случае изменения документа основываются на ранее полученном документе, зарегистрированным на имя предыдущего собственника участка (ГрК РФ ст. 51 п. 21.5)

  2. При объедении нескольких земельных участков, если на один из них уже действовало разрешение, которое получал собственник нового участка (физическое или юридическое лицо). Основание — ГрК РФ ст. 51 п. 21.6
  3. При образовании нового участка путем раздела, перераспределения или выделения. Для такого участка необходимо получать новое разрешение и в этом случае обновленный градостроительный план становится основанием для его получения (ГрК РФ ст. 51 п. 21.7).
  4. Повторное оформление лицензии на недропользование новым владельцем, имеющим право проводить строительные или реконструкционные работы на участке (ГрК РФ ст. 51 п. 21.9).
  5. Необходимости пролонгировать срок действия разрешения. В этом случае необходимо соблюдать 2 условия: на момент подачи заявления строительные работы были начаты и до окончания действия текущего разрешения осталось более 60 дней. (ГрК РФ ст. 51 ч. 21).

Этот перечень не является исчерпывающим и в случаях, когда:

  • требуется изменить параметры объекта, которые затрагивают характеристики конструкции, изменяют уровень надёжности и безопасности;
  • изменения выходят за рамки предельных параметров разрешенного строительства, которое установлено градостроительным регламентом.

Некоторые компетентные органы вносят изменения в существующее разрешение, другие – требуют оформления нового взамен старого или получения разрешения на отклонение в соответствии с ГрК РФ ст. 40.

Документы, полученные до 1.07.2021 года, могут актуализироваться перед вводом дома в эксплуатацию. В них разрешается изменять проект относительно параметров сооружаемого здания (например, в части квартирографии).

В отношении прочих изменений проектной документации выносятся решения, основанные на объективности необходимых изменений. Так, в отношении заявления в котором указывается желание застройщика увеличить этажность здания или его общую площадь, скорее всего, столкнётся с отказом.

Изменения, связанные с отклонением от проекта, могут вноситься в разрешение только на основании объективной необходимости, выявленной в процессе проведения строительных работ, независимо от воли застройщика. Поэтому, чтобы отклониться от проектной документации потребуется хорошая доказательная база объективности этих причин.

В противном случае требование изменить документ останется неудовлетворенным. Можно, конечно, подать апелляцию в вышестоящий орган, но уже были прецеденты, когда дело доходило до верховного суда и ввиду отсутствия доказательной базы требования застройщика не удовлетворялись.

В случае же, когда выявлена объективная причина, застройщику не имеют права отказать в изменениях.

Когда это не требуется?

На основании п. 21.8 статьи 51 ГрК РФ предусматривается случай, который не требует внесения изменений в разрешение на строительство. Это происходит, когда новые земельные участки образуются в рамках территорий линейного объекта, когда:

  • объект расположен в зафиксированной проектом зоне;
  • на момент получения действующего разрешения представлялась проектная документация, согласованная с проектными данными планировки и межевания участка.

При соответствии возводимого объекта этим требованиям можно избежать процедуры внесения изменений и пользоваться уже полученным разрешением.

Порядок и регламент

В пункте 21 ч.10 ст.51 ГрК РФ прописан процесс изменения разрешения. Лица, о которых говорилось ранее (п.21.5-21.7 и 21.9), должны в письменном виде уведомить один из нижеизложенных уполномоченных органов исполнительной власти:

  • РФ;
  • субъекта РФ;
  • муниципальный;
  • или Госкорпорации «Росатом», «Роскосмос», если полномочия, связанные с выдачей документов, находится в их юрисдикции.

Письменное уведомление дополняется следующими документами (в соответствии с п.1-4 ч.21 ст 51):

  1. Переоформление при смене собственника земельного участка – документы, устанавливающие право собственности.
  2. При образовании нового, путём объединения, раздела, перераспределения участков – решение об образовании участков, выданное уполномоченным органом.
  3. При образовании участка, появившегося путём раздела, перераспределения или выделения потребуется градостроительный план на осуществление работ, связанных с капитальным строительством.
  4. Решение, связанное с предоставлением прав недропользования или с перерегистрацией лицензии на эти права, а также копии всех предоставляемых документов.

В срок 5 рабочих дней с момента подачи уведомления или с момента получения заявления от застройщика уполномоченный орган должен рассмотреть вопрос, связанный с внесением изменений.

После вынесения решения уполномоченным органом у него есть еще 5 дней, чтобы уведомить о своём решении:

  1. Орган, представляющий исполнительную власть федерального уровня или субъекта РФ, который осуществляет соответствующий надзор, о изменениях в документе, который им выдавался.
  2. Орган, регистрирующий права.
  3. Застройщика.

На основании п.21.12 ст. 51 ГрК РФ: когда в едином госреестре недвижимости отсутствуют данные о документах, устанавливающих право собственности на землю, в компетентный орган их ксерокопии обязано предоставить физ. или юр. лицо, ставшее новым собственником участка.

Для получения услуги застройщик или уполномоченное лицо могут обратиться лично в администрацию муниципального образования, орган исполнительной власти субъекта или в федеральный, а также в электронной форме через:

  • Многофункциональный центр (МФЦ);
  • Единый портал гос. услуг (ЕПГУ).

Или воспользоваться сайтом администрации муниципального образования, если на нём предусмотрено оказание такой услуги.

Результатом предоставления услуги станет либо удовлетворение заявления, либо отказ от него. В первом случае это позволит продолжать строительные работы на основе уже готового разрешения, во втором – потребуется либо переоформлять разрешение, либо оспаривать решение вплоть до судебного разбирательства.

Получение результата услуги такие же, как и способы подачи заявления. Услуга предоставляется бесплатно. В случае, когда за её предоставление хотят взымать плату – можно смело подавать жалобу.

Когда могут отказать?

Уполномоченный орган имеет право отказать в удовлетворении заявления на внесение изменений в разрешение на строительство. Порядок и причины отказа указаны в п. 21.15 ст. 51 ГрК РФ.

Основанием для них является:

  1. Если не предоставлены документы устанавливающие право собственности, указанные в п.1-4 ч.21 ст 51, о которых писалось ранее, или информация, содержащаяся в них — недостоверна;
  2. Когда новый собственник не передал копии документов, отсутствующие в едином госреестре недвижимости компетентным органам.
  3. Когда планировка размещения объекта нарушает требования к капитальному строительству;
  4. Когда воздвигаемый объект нарушает разрешенные способы использования земельного участка или ограничения, которые установлены в нормативно-правовых актах, действующих на момент принятия решения, связанного с изменениями в разрешении;
  5. Несоответствие сооружения разрешению на отклонение от предельных параметров объекта;
  6. Когда отсутствует факт начала производства работ на момент подачи заявления о продлении разрешения на строительство;
  7. Предоставление заявления в срок меньше чем за 10 дней до конца действия разрешения на строительство.

Избежать этих нарушений и добиться положительного решения можно, если просто соблюдать вышеизложенные требования НПА.

В противном случае – придется либо заниматься оформлением нового разрешения, либо оспаривать решение компетентного органа через вышестоящие структуры или в судебном порядке.

Как оспорить отказ?

Обжаловать отказ можно и в досудебном порядке в случае:

  • если были нарушены сроки рассмотрения заявления и вынесения решения;
  • отказа в приеме документации;
  • необходимости расширить перечень предоставленных документов (помимо обязательных);
  • требований оплаты за внесение изменений со стороны уполномоченного органа.

Жалобу можно оформить письменно или в электронном виде и подать самостоятельно или при помощи представителя. Направить её можно:

  • лично;
  • по почте;
  • через МФЦ;
  • через ЕПГУ.

Чтобы оспорить отказ в судебном порядке, если он рассматривается как незаконный – можно. Для этого потребуется минимум усилий.

Однако, неточные формулировки, касающиеся случаев, когда можно изменять документацию, с одной стороны, наталкивают застройщика на мысли о возможности увеличении площади строительства, высоты здания и прочих габаритных показателей.

На деле же требования о таких изменениях остаются неудовлетворёнными и приходится заниматься оформлением новой разрешительной документации с обновлённым проектом.

по теме статьи

О внесении изменений в разрешение на строительство расскажет видео:

Заключение

В законодательстве не предоставлен исчерпывающий перечень случаев, когда есть возможность подать заявление на внесение изменений в разрешение на строительство.

Это сильно затрудняет разрешение спорных вопросов, связанных с изменением проектной документации в ходе строительства. И решения, принятые по запросам, будут зависеть от мнения уполномоченного органа, занимающегося рассмотрением вопроса.

Нередко случается, что в разных муниципалитетах по одному и тому же вопросу принимаются абсолютно противоположные решения. И вместо изменений в уже полученное разрешение на строительство, приходится получать новое или оспаривать решение в досудебном и судебном порядке.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/razreshenie-na-stroitelstvo/vnesenie-izmenenij

Адвокат тут
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: